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新闻解读:费城的“供房能力危机”
重要政策讨论
     2014-03-29 作者:袁伯乐 梁译尹 来源:海华都市报 打印 分享
摘要:【新闻解读】费城市议长想要把空置房产改造成让人租得起、买得起的“可负担房屋”。有便宜房子是好,可是买房者手里有足够的银子吗?


(漫画/袁伯乐)

费城市市议会议长达雷尔·克拉克(Darrell Clarke)在上星期揭晓了一项新的计划,该计划是用来解决他所言的“住房可购性危机”。

 
该计划名为“1500套可负担房屋计划(1500 New Affordable Housing Units Initiative)”,旨在建造1000套让人租得起的公寓和500套购买价合理的房屋。目前,总共有11万人在费城房屋管理局(Philadelphia Housing Authority)的经济适用房等候名单中。克拉克议长相信,自己的计划可以大大减轻老百姓租房及买房的压力。
 
该计划打算在未来两到三年内,把城市所有的1500个空置物业改造成“可负担房屋”,令中低收入的家庭能够有房可住。计划中的500个廉价房屋来自归市政府拥有的空置物业,它们会以税收豁免(tax credits)等方式转让给非盈利组织或私人开发商。为了保证这些房屋能够以合理的价格供应给适用人群,市政府会与买家签订一份限制性合约,要求对方必须将物业出租或出售给年收入在城市居民年收入中位数80%至120%之间的家庭。而据官方报道,费城一家四口的家庭平均收入中位数为$78,800。(但当地新闻网站PlanPhilly的记者Jared Brey曾报道过,费城郡(Philadelphia County)的家庭实际收入中位数只有$37,016。)这一计划究竟能不能解决问题?请看本报分析。
 
讨论一:费城的房子贵吗?
虽然官员在城市住房与生活水平的问题上表现得十分积极,但实际上,据新闻网站Next City记者Jonathan Geeting分析,克拉克所担心的“住房可购性危机”这个大难题并没有存在于现实中。这次倡议其实是建立在对近期一份报告的误读上,下面是援引克拉克议长的新闻宣传稿:
 
在2012年,在每100个极低收入租房家庭里,费城只能提供37个住得起的租房单元。换言之,100个低收入家庭里只有37户能住上租金合理的房子。整体来说,2012年有117,578个极低收入家庭租户,但仅仅有43,700间可负担和可出租的住房提供给这些家庭。
 
从以上数据看,这确实是一场危机。然而,与其说这是一场廉价房源紧张的危机,不如说这是一场供房能力的危机。住房并不是主要问题根源,真正的导致低收入群体无处落脚的原因是——收入。事实上,与同等规模的城市相比,费城的房价其实不贵,但是这里的贫困率位于全美前列,大约28.4%的费城人算贫穷人口左右。哪怕房屋已是绝对廉价,依然还有很多人不具备供房的能力。美国商业网站《商业内幕》Business Insider近期做了一个全美主要城市房价数据对比图。数据来源于美国房地产估计网站Zillow.com与Movoto.com。调查的要求是:一百万美元能在各大城市买到多大面积的房子。显然,旧金山的房价最高,一百万美元只能买到1,502平方英尺(140 m2)。波士顿紧随其后,为2,092 平方英尺 (194 m2)。其他排名前五位的还有华盛顿特区(2,198 ft2/204 m2),纽约(2,358 ft2 /219 m2)与洛杉矶(2,375 ft2/220 m2)。费城哪儿去了?它居然跑到第28位了。原来一百万美元可以在费城买到9,346平方英尺(868平方米)的超级大房!这可是纽约和华盛顿特区的四倍。(排在最末的是底特律,鉴于该城市已经破产,所以并没有强劲的说服力。但一百万确实可以在那里买到83,333平方英尺(7700平方米)的“巨无霸厂房”。)
费城房地产博客Philadelphia Real Estate Blog也曾指出费城的中等房价“基本是美国东北部最低。” 如果你时常关注当地商业新闻,你会发现几乎所有的房地产都在宣传抱怨有关城市缺乏房租通胀(rent inflation)的情况。
 
事实上,通过房地产市场分析网站Kwelia的分析报告得出,尽管在过去几年里人口增长率有回升,房租上涨的情况在费城中心已经少见了,基本都处于平稳趋势。
 
费城地域宽广,在供房问题上不能对全城各处一概而论。这一点克拉克议长明白,他的最终目的,是要在费城部分地区实现既让富人穷人都住得起,同时房价又不会下跌的双赢局面。
 
讨论二:费城人供房能力究竟如何?
究竟哪些区域可以实现这一目的呢?克拉克没有在提议中具体划分,但他点明提到了Point Breeze, Francisville和Mantua这三个区。这是不是说明在这三个地区房子贵得吓人呢?同时,如Fishtown, Northern Liberties和 Passyunk Square这样的上扬地带”的房价情况又是如何?让我们来分析分析。
 
先说上扬地带吧。南费城的Passyunk Square坐拥目前全美最火热的餐馆一条街——Passyunk Avenue,同时拥有食品加工、包装、汽车维修等多种工业,近两年的发展迅速,房租也是相应的涨,面积为700平方英尺的一卧室公寓租价达到了平均每月924美元左右。 市中心东北侧的Northern Liberties和再北一点点的Fishtown,由于交通便利、房源充足而吸引了大批年轻人入住,夜生活和文化艺术产业也得到了相应的发展。同样是700平方英尺的一卧室房,前者月租达到了1,078美元,后者为1015美元。尽管租价不菲,但这三个区居民的年收入均在44,000美元以上,租金占年收入的百分比分别为21%,18.8%和25.8%,全部都在克拉克议长所规定的30%标准之内(即房屋年支出超过居民年收入的30%,该地区房价就不可承担)。
 
再来看议长点名的三个区。首先是Point Breeze。这一块领域颇具争议性,城市为其还有过不少住宅高档化问题争论。它的700平方英尺一卧室公寓每月租金是$665,人均年收入为$26,681。虽然房价非常便宜,可却占了当地居民总收入的38.2%。相同的情况也出现在了Mantua。人们需要支付$996来租一套相等配置的房子。而他们的年收入呢?更低!仅为$18,411。这里的租金足足占用了年收入的36.5%,远远超出了Clarke的30%设想。最后是Francisville。这块区域位于杰拉德学院(Girard College)南端,毗邻贫穷的北费城。但是,这里的租金与收入百分比出人意料的低,仅为13.9%。虽然租一套700平方英尺的房子每月需要花$1,225,但是Francisville居民也赚得比城市总平均数多——他们的每人年均收入达$58,295。这样看,收入对房屋可购性的影响非常明显。

反思“可负担房屋计划”
在费城的贫穷问题没有得到解决之前,兴建可负担房屋的实际作用还不好说。如果我们回到克拉克议长的计划本身,不难看出议长心里还在打着别的算盘。今年初,费城通过了“土地银行”法案,准备重建法拍房的运营体系,对市政府拥有的4万座空置地产进行更有效的处理。克拉克议长的“可负担房屋”计划中也提到要运用这些地产资源。在他的计划下,一部分空置地产无疑会更快速地进入市场,顺便还让一小部分中低收入家庭得到廉价住房。这样两边讨好的计策,何乐而不为呢?
 
( 数据来源:Kwelia.com, Census Bureau)
 

(责任编辑:海华都市网)


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